原告博凯物业服务有限责任公司与被告

曹称心物业服务合同纠纷案

【关键词】民事 物业服务合同 物业费

【裁判要点】

原告与被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务法律关系，应履行交纳物业费的义务，原告提供的物业服务存在合同义务履行不到位等瑕疵，并且就小区公用设备设施的份内维修义务向业主征收额外费用，应当酌情对被告予以减免。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条。

【案情介绍】

原告呼市博凯物业公司诉称，原告与呼和浩特市工商行政管理局系统公会委员会签订物业服务合同，采取包干制为该小区提供物业服务。合同约定物业费自2014年1月1日起计收，多层住宅0.9元/月•平方米。被告系呼和浩特市工商局小区业主，从2014年1月1日至2015年12月31日起一直未交物业管理费。故诉请法院。

被告曹称心辩称，一、原告的诉讼主体不合格，没有委托过任何单位签订过合同，双方不存在任何关系；二、原告提供的物业服务不合格，小区管理混乱，冬天下雪物业公司从不清理，化粪池味道大小区业主都不能开窗户。三、公共照明费、维修换件不应由业主负担。

经审理查明，2013年11月1日，呼和浩特市工商行政管理局系统公会委员会与原告呼市博凯物业公司签订《物业服务合同》，委托原告对呼和浩特市工商局小区进行物业管理服务，服务期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务费收费标准为多层住宅及车库：每月0.9元/平方米。合同签订后，原告依约履行了物业服务的部分义务。被告曹称心是呼和浩特市工商局小区的业主，房屋面积为125平方米，未交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费2 700元。

【裁判结果】

呼和浩特市赛罕区法院于2016年4月23日作出（2016）内0105民初1663号民事判决：

一、被告曹称心于本判决生效之日起十五日内给付原告呼和浩特市博凯物业服务有限公司物业服务费2 160元。

二、驳回原告呼和浩特市博凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。

宣判后，曹称心未提出上诉，判决已发生法律效力。

　 【裁判理由】

　　法院生效裁判认为，原告呼市博凯物业公司作为具备物业管理资质的物业管理公司与呼和浩特市工商行政管理局系统公会委员会签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同为有效合同。原告与被告曹称心之间虽未签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务法律关系。原告为呼和浩特市工商局小区提供物业服务期间，被告作为呼和浩特市工商局小区的业主接受了原告的服务，应履行交纳物业费的义务，但鉴于原告提供的物业服务存在合同义务履行不到位等瑕疵，并且就小区公用设备设施的份内维修义务向业主征收额外费用，故原告要求被告支付物业费2 700元的诉讼请求，本院酌情按80%予以支持，即被告应向原告交纳物业费2 160元。

　　为了平衡业主与物业公司之间的利益关系，合理兼顾两者利益，既要保护物业服务市场的健康发展又要惩罚物业公司的不诚信行为。鉴于目前物业公司所处的强势地位，以及业主证据保存意识不够，侧重于保护业主权益。