韩永军诉呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷案

一、基本案情

韩永军诉称，2010年3月3日与赛罕房地产签订购房合同，并交付首付款68 928元，合同约定交房时间为2010年12月31日。交房日期到后半年多，韩永军得知赛罕房地产因五证不全无法办理按揭贷款，还被消费者协会在广播电视上曝光。2013年1月，韩永军迫于赛罕房地产要求，重新换了一份《商品房买卖合同》。直到2013年1月30日，赛罕房地产才办理了交房手续。据此，韩永军向人民法院起诉，请求依法判令赛罕房地产支付从2010年12月31日至2013年1月30日迟延交房的违约金4 618元。

赛罕房地产辩称，一、迟延交房的责任不在己方，是因市政管网配套设施的迟滞，并且根据合同约定，因韩永军未办妥按揭贷款手续，己方有权拒绝交房；二、双方在2015年签订了新合同，变更了旧合同，即使计算违约金也应当以新的合同标准支付；三、韩永军主张违约责任，超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回韩永军的诉讼请求。

经查明，2010年3月3日，韩永军与赛罕房地产签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定2010年12月31日交付商品房。2012年12月11日，赛罕房地产取得预售房许可证。2015年1月27日，双方签订《商品房买卖合同》《补充协议》，对原合同中逾期交房的违约责任进行了变更。原告的按揭贷款已经于房屋交付之前办理完毕。

二、裁判结果

呼和浩特市赛罕区人民法院于2015年7月22日受理本案后，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。本院认为，双方于2010年3月3日及2015年1月27日签订的合同均是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，原、被告双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此2015年1月27日签订的合同中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，应当作为赛罕房地产承担违约责任的依据。故依照合同约定，赛罕房地产应支付已付房款（228 383元）0.1%的违约金228元，超出部分不予支持。本院于2015年9月17日作出（2015）赛民初字第02741号民事判决书，判决如下： 一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告韩永军支付违约金228元。二、驳回原告韩永军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。

三、典型意义

经济的迅速发展推动我国房地产行业，而我国商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，国内相关法律法规仍处于不断完善的阶段，各方当事人对房屋买卖合同的法律特征也不够了解，种种原因致使商品房合同纠纷爆发式发生。

在众多商品房合同纠纷中，不乏存在由于房地产开发商的项目审批手续不健全导致买受人权益受损的情况。在签订合同时，买受人就承担着因无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的风险。房屋作为基本的生活、生产资料，对于大多数公民来说意义重大。因此在签订合同前，要严格审查开发商的“五证”，特别是《国有土地使用证》和《房屋预售许可证》。

本案认定事实清楚、证据确凿，适用法律准确、公正，坚持了以事实为依据、以法律为准绳的原则，维护了当事人的合法权益，平衡了双方的权利义务，化解了社会矛盾。本案正确、妥善地处理对社会上的商品房合同纠纷起到了规范作用，引导群众正确的使用法律武器维护自己的权益。同时，维护了社会秩序的稳定，对构建和谐社会、推进法治建设起到推动作用。

呼和浩特市赛罕区人民法院 民一庭 康文颖

2016年2月29日　　　　

联系电话：0471-5277398

附：（2015）赛民初字第02741号民事判决书

呼和浩特市赛罕区人民法院

民　事　判　决　书

　　　　　　　（2015）赛民初字第02741号

原告韩永军，男，1981年1月9日出生，汉族，无无固定职业，身份证号码150121198101095018，现住呼和浩特市金桥开发区左岸阳光住宅小区17号楼1单元6楼西户。

被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。组织机构代码11430905-7。住所地呼和浩特市金桥开发区102省道东侧（市容局办公大楼3层）。

法定代表人苗磊，总经理。

委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。

委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。

原告韩永军与被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理。依法由审判员李维栋适用简易程序，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告韩永军、被告赛罕房地产的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告韩永军诉称，2010年3月3日，原被告签订购房合同，并向被告交付首付款68 928元，合同约定交房时间为2010年12月31日，直到2011年7月，被告才以打电话的形式第一次通知原告办理交房的按揭材料，原告按被告的要求把办理银行按揭材料准备好后，银行按揭却迟迟没有办下来，此时得知被告因五证不全根本就无法办理按揭贷款。2012年10月被告又打电话通知原告办理交房的按揭材料。原告按被告的要求又将材料准备好后，银行按揭迟迟没有办理下来，因被告五证不全欺骗消费者的情况，被消费者协会在广播电视上曝光。后来被告通过《北方新报》告知购房者准备交房材料，媒体通知只限于联系不上的业主，被告有原告的联系方式有义务电话通知当事人。2013年1月被告再次通知原告准备交房的按揭材料，被告说只有换合同才能办理交房事宜，迫于无奈按被告的要求重新换了一份《商品房买卖合同》。直到2013年1月30日被告才与原告办理了交房手续。从2010年12月31日至2013年1月30日共计670天，根据合同约定应向原告支付迟延交房的违约金4 618元。据此，原告向人民法院起诉，请求依法判令被告向原告支付迟延交房的违约金4 618元。

被告赛罕房地产辩称，一、迟延交房的责任不在被告，是因市政管网配套设施的迟滞致使被告未能如期交房，并且根据合同第九条规定“买受人在未付清购房款前（含银行按揭贷款手续未办妥前），出卖人有权拒绝交付房屋”，该条款属于免责条款。从原告提交的诉状看出其在双方约定的交房时间前既未付清购房款也未办妥银行按揭贷款手续，因此被告无需承担逾期交房的违约责任；二、双方在2015年签订了新合同，以新合同变更了旧合同，即使计算违约金也应当以新的合同标准支付，原告依照旧合同主张违约金不能成立；三、原告主张违约责任，超过了诉讼时效，且未提供任何诉讼时效中止、中断的证据，故丧失了胜诉权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

一、《商品房买卖合同》（2010年3月3日签订）、收据，拟证明首付款金额、付款日期、违约金的计算标准、交房日期。被告对买卖合同的真实性、合法性认可，关联性认可，对证明的问题不认可，双方已经重新签订了买卖合同，合意变更了原合同，应以新合同为准。对交房款收据真实性、合法性予以认可，对其他票据真实性、合法性、关联性均不认可，该费用并非被告收取。另外，实际交房时间为2013年1月30日，即使从此时计算也超过了诉讼时效。

二、金桥景观花园左岸阳光小区预售许可信息，拟证明左岸阳光17号楼预售证发放时间。被告对其不认可。

三、 特别签订条款，拟证明原告办理按揭的日期为2013年1月24日。被告对其认可。

被告赛罕房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：

《商品房买卖合同》及《补充协议》（2015年1月27日签订），双方签订新合同，合议变更原合同，应当以新合同约定的内容为准，即使计算违约金也应当以新合同的约定0.1%的标准计算。原告对该证据的真实性认可，证明问题不认可。

经审理查明，2010年3月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告赛罕房地产开发的金桥左岸阳光小区第17号楼1单元602号房屋。合同约定该商品房建筑面积共90.27平方米，单价为每平方米2 530元，房屋总价款为228 383元。合同约定付款方式为银行按揭。出卖人应当在2010年12月31日前向原告交付该商品房。2010年6月20日原告向被告支付购房68 928元。2013年1月30日，被告向原告交付了房屋。2015年1月27日，原告与被告签订了合同编号为YS（2015）00002547的《商品房买卖合同》《补充协议》，合同中对原合同中部分条款进行了变更，对于“出卖人逾期交房的违约责任”，约定为：出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。

另查明，原告的按揭贷款已经于房屋交付之前办理完毕。

又查明，被告预售房许可证取得时间为2012年12月11日。

本院认为，原告与被告于2010年3月3日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及2015年1月27日签订的合同编号为YS（2015）00002547的《商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，原、被告双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此合同编号为YS（2015）00002547中关于“出卖人逾期交房的违约责任”已经变更，应当作为被告承担违约责任的依据。由于原告已经全额支付了购房款228 383元，故依照合同约定，被告应当向原告支付已付房款0.1%的违约金228元，超出部分不予支持。对于被告关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩理由，由于原被告双方于2015年1月27日签订的合同编号为YS（2015）00002547的《商品房买卖合同》，该合同已约定了新的违约金计算方法，对于编号为YS（2015）00002547的《商品房买卖合同》约定的违约金，其于2015年1月27日签订，并未超过诉讼时效，故对于被告关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告韩永军支付违约金228元。

二、驳回原告韩永军的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司负担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

代理审判员　李维栋

二○一五年九月十七日

书　记　员　贾　杰