民生无小事，枝叶总关情。物业服务关系居民生活品质、社区和谐稳定，规范的物业服务是居民日常生活幸福感、安全感的重要保障。妥善防范化解物业纠纷是人民法院积极关注社会民生的切入点，也是助力基层社会治理的重要环节。为此，赛罕区人民法院法院选取近年来审理的多起典型案例予以发布，将习近平法治思想落实到审判工作全过程各方面，发挥案例指导及时灵活、针对性强、易于把握的独特优势，促进物业服务企业与业主良性互动，共同营造良好舒适的社区环境。

01、基本案情

贺某所住小区原由某物业公司服务（现已撤场）。在某物业公司服务期间内，贺某未按时缴纳物业费，在经过多次送达催费通知单、律师函等方式无果后，某物业公司将贺某诉至赛罕区人民法院，请求支付其在服务期内的物业费。

02、调解过程

赛罕区人民法院调解员在接到案件后，详细了解案件基本情况，并就案件相关问题和双方当事人进行沟通联系。贺某表示，不缴物业费是因为物业公司服务质量不好，比如卫生打扫不及时，楼道物品坏了不及时维修处理等。

在对双方进行面对面调解过程中，双方对服务事实、期间均无异议，主要争议点围绕物业服务质量方面，但贺某就其提出的阐述也未提供证据，物业公司对此不认可，加上自己也已撤场，考虑自身企业运营困难，想要快速回笼资金，愿意减免部分费用。双方达成和解协议。

03、案例点评

在物业纠纷案件，当事人经常以物业服务不满意拒交物业费。对于业主提出的“物业公司提供的服务我不满意能拒交物业费吗？”的问题，需要具体情况具体分析。

因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人受益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财务被盗，可以认为物业在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

04、相关法条

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条 当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

“小物业”关乎着“大民生”

住房与我们每个人息息相关

从一定程度来说

住房离不开物业管理

为此

小编在此整理了一些关乎物业问题的法律问答

希望大家在遇到物业纠纷时

能够通过合理合法的方式解决

一起来看看有没有你关心的问题吧~

1问:业主对哪些事项享有知情权？

答:依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料。

2问:业主可否以放弃权利为由不履行义务？

答:不可以。《中华人民共和国民法典》第273条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如:除业主与物业服务人另有约定外，业主不得以未使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。

3问:首次业主大会应如何召开？

答:依据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，符合条件的，上述部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当在组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

4问:业主大会的召开方式是什么？

答:召开业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。临时会议有以下三种情形可以召开:1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

5问:需要业主共同决定的事项有什么？

答:依据《民法典》第二百七十八条第一款的规定，需要业主共同决定的事项有:

(-)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

6问:需要业主共同决定的事项如何决定？

答:依据《民法典》第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

7问:业主委员会是否具有民事诉讼主体资格？

答:根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。业主委员会的诉讼权利能力仅限于业主大会有权决定的事项范围。